Thủ tục tách sổ đỏ có phức tạp và thời gian thực hiện mất bao lâu? Bên cạnh đó, việc tách sổ đỏ có những yêu cầu về điều kiện và các nguyên tắc nào? Sau đây, hãy để VARs Land giải đáp thắc mắc cho bạn thông qua bài viết dưới đây. Cùng theo dõi nhé!

1. Tách sổ đỏ là gì?

Tách sổ đỏ hay còn được gọi là tách thửa đất, đây được xem là quá trình phân chia một mảnh đất lớn đã có sổ đỏ thành nhiều mảnh nhỏ hơn. Sau khi tách, mỗi mảnh đất sẽ được cấp sổ đỏ riêng biệt. Quy trình này thường được thực hiện vì nhiều lý do khác nhau, ví dụ như: 

1.1 Chuyển nhượng một phần quyền sử dụng đất

Đây là lý do phổ biến nhất để thực hiện việc tách sổ đỏ. Người sở hữu đất thường chia nhỏ mảnh đất lớn thành các lô đất nhỏ hơn để bán cho nhiều người.

Ví dụ: Một mảnh đất rộng 1000m² có thể được tách thành 10 lô đất, mỗi lô 100m², để bán cho 10 khách hàng khác nhau, vừa tăng khả năng giao dịch vừa tối ưu hóa giá trị tài sản.

1.2 Thực hiện thừa kế, trao tặng, thế chấp hoặc góp vốn bằng quyền sử dụng đất

Tách sổ đỏ cũng giúp phân chia đất cho mục đích thừa kế, trao tặng, hoặc dùng làm tài sản thế chấp, góp vốn kinh doanh.

Ví dụ: Khi chủ đất qua đời, việc tách đất thành các phần nhỏ sẽ giúp chia đều tài sản cho các con hoặc người thừa kế mà không gây tranh chấp.

+ Xem thêm: Điểm khác biệt giữa sổ hồng và sổ đỏ bạn cần lưu ý!

1.3 Điều chỉnh mục đích sử dụng đất

Một số trường hợp cần tách sổ đỏ để phù hợp với mục đích sử dụng mới của từng phần đất.

Ví dụ: Một phần đất có thể được tách ra để xây dựng nhà hàng hoặc cửa hàng kinh doanh, trong khi phần còn lại được giữ lại làm đất ở.

1.4 Đáp ứng nhu cầu cá nhân về sử dụng đất

Việc tách sổ đỏ cũng có thể nhằm phục vụ nhu cầu sử dụng đất riêng của chủ sở hữu.

Ví dụ: Chủ đất muốn tách một phần đất để xây dựng nhà ở, trong khi phần còn lại dùng để làm vườn, trồng cây hoặc phát triển mô hình nông nghiệp nhỏ.

Nhìn chung, việc tách sổ đỏ không chỉ giúp tăng tính linh hoạt trong sử dụng đất mà còn mở ra nhiều cơ hội đầu tư và phát triển bất động sản phù hợp với nhu cầu của từng cá nhân hoặc gia đình.

2. Các điều kiện cần tuân thủ khi tách sổ đỏ 

Việc tách sổ đỏ (hay tách thửa đất) phải tuân thủ các nguyên tắc và điều kiện cụ thể được quy định trong Điều 220 của Luật Đất đai 2024, bao gồm:

2.1 Yêu cầu về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất:

Thửa đất muốn tách phải có một trong các loại giấy chứng nhận hợp pháp sau:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

2.2 Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng: 

Đất phải đang ở trong thời hạn sử dụng theo giấy chứng nhận đã cấp.

2.3 Tình trạng pháp lý của đất:

- Đất không có tranh chấp.

- Không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.

- Không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Lưu ý: Nếu một phần diện tích đất đang tranh chấp nhưng có thể xác định rõ phạm vi và ranh giới, phần không tranh chấp vẫn được phép tách thửa.

2.4 Điều kiện cơ sở hạ tầng:

- Phải đảm bảo có lối đi riêng hoặc kết nối với đường giao thông công cộng hiện có.

- Đảm bảo các điều kiện cấp nước, thoát nước và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý.

Lưu ý: Nếu người sử dụng đất dành một phần đất để làm lối đi, diện tích này không cần chuyển đổi mục đích sử dụng khi tách thửa.

Để thực hiện việc tách sổ đỏ, cần đáp ứng các nguyên tắc và điều kiện cơ bản sau:

Thửa đất phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng hoặc sở hữu theo quy định, bao gồm các loại giấy chứng nhận như quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và đất ở, hoặc quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Đồng thời, đất phải nằm trong thời hạn sử dụng hợp pháp và không thuộc diện tranh chấp, kê biên thi hành án hay áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời bởi cơ quan nhà nước.

Việc tách thửa cũng phải đảm bảo đáp ứng các yêu cầu về cơ sở hạ tầng. Điều này bao gồm việc thửa đất sau khi tách cần có lối đi riêng hoặc được kết nối với hệ thống giao thông công cộng hiện hữu. Ngoài ra, các tiện ích cơ bản như cấp nước, thoát nước và các nhu cầu thiết yếu khác cũng phải được đáp ứng một cách hợp lý để đảm bảo tính khả dụng.

Bên cạnh đó, diện tích của các thửa đất sau khi tách phải đạt hoặc vượt mức tối thiểu được quy định đối với loại đất hiện tại. Nếu việc tách thửa nhằm chuyển đổi mục đích sử dụng, diện tích của thửa đất sau khi tách phải phù hợp với quy định tối thiểu của loại đất mới sau chuyển đổi.

Đối với các trường hợp đất được phân chia theo phán quyết hoặc quyết định của tòa án, việc tách thửa sẽ không được chấp thuận nếu không đảm bảo các điều kiện về diện tích, kích thước hoặc các quy định khác liên quan. Những nguyên tắc này không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi của người dân mà còn góp phần duy trì sự ổn định trong quản lý đất đai và bất động sản.

+ Xem thêm: Đất ruộng là loại đất gì? Đất ruộng có sổ đỏ không?

3. Quy trình, hồ sơ thực hiện thủ tục tách đất làm sổ đỏ

Bước 1: Nộp hồ sơ

Người sử dụng đất cần chuẩn bị và nộp 01 bộ hồ sơ bao gồm các giấy tờ cần thiết theo quy định, tại cơ quan văn phòng có thẩm quyền xử lý. 

Bước 2: Tiếp nhận và giải quyết hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ thực hiện các công việc sau:

Trường hợp tách thửa thông thường:

- Tiến hành đo đạc địa chính để thực hiện chia tách thửa đất.

- Lập hồ sơ và trình cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ), quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho thửa đất mới được tách.

- Chỉnh lý, cập nhật thông tin biến động vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.

- Trao GCNQSDĐ cho người dân hoặc gửi về UBND cấp xã để trả kết quả trong trường hợp nộp hồ sơ tại cấp xã.

Trường hợp tách thửa liên quan đến chuyển quyền sử dụng đất hoặc giải quyết các vấn đề đặc biệt:

- Đo đạc địa chính để tiến hành chia tách thửa đất.

- Thực hiện đăng ký biến động đất đai đối với phần đất được chuyển quyền.

- Xác nhận thay đổi trên GCNQSDĐ đã cấp hoặc trình cơ quan có thẩm quyền cấp GCNQSDĐ mới cho phần đất còn lại không chuyển quyền.

- Cập nhật thông tin biến động vào hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai, sau đó trao lại - GCNQSDĐ cho người dân hoặc gửi đến UBND cấp xã.

Trường hợp tách thửa do Nhà nước thu hồi một phần đất:

- Đo đạc và chỉnh lý bản đồ địa chính, hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai.

- Xác nhận thay đổi trên GCNQSDĐ hiện có dựa trên quyết định thu hồi của cơ quan có thẩm quyền.

- Trao đổi GCNQSDĐ đã được cập nhật cho người dân hoặc gửi về UBND cấp xã nếu hồ sơ nộp tại cấp xã.

*Lưu ý:

- Các quy định cụ thể về thời gian thực hiện và lệ phí có thể thay đổi tùy từng địa phương.

- Người dân nên kiểm tra kỹ thông tin hồ sơ và yêu cầu cơ quan tiếp nhận cung cấp phiếu hẹn trả kết quả.

Để thực hiện thủ tục tách đất làm sổ đỏ, bạn cần chuẩn bị đầy đủ các hồ sơ và giấy tờ theo quy định pháp luật, bao gồm:

- Đơn đề nghị tách thửa: Sử dụng mẫu số 11/ĐK được quy định trong Thông tư 24/2014/TT-BTNMT.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Bản gốc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

- Văn bản chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp: Đây là tài liệu thể hiện sự phê duyệt phương án chuyển đổi từ Ủy ban nhân dân cấp xã và được Ủy ban nhân dân cấp huyện, quận, thị xã hoặc thành phố thuộc tỉnh chấp thuận.

- Biên bản giao nhận ruộng đất (nếu có): Đối với các trường hợp có phương án dồn điền đổi thửa, cần nộp biên bản giao nhận ruộng đất đã được lập trước đó.

- Giấy tờ cá nhân: Bao gồm chứng minh nhân dân hoặc căn cước công dân và sổ hộ khẩu của người dân liên quan đến thửa đất sau khi tách.

4. Chi phí tách sổ đỏ bao nhiêu?

Khi tiến hành tách thửa đất, tùy vào từng trường hợp cụ thể, người dân có thể phát sinh các khoản chi phí sau:

4.1 Lệ phí trước bạ

Lệ phí trước bạ được tính theo công thức:

Lệ phí trước bạ = Diện tích đất x Giá đất x Mức thu lệ phí

- Căn cứ pháp lý: Điều 7, Nghị định 140/2016/NĐ-CP, mức thu lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là 0,5% giá trị tài sản.

- Giá đất: Tính theo bảng giá đất được ban hành bởi Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có đất.

4.2 Phí đo đạc, lập bản đồ địa chính

Khoản phí này áp dụng cho cá nhân, hộ gia đình, hoặc doanh nghiệp khi giao đất, thuê đất, hoặc chuyển mục đích sử dụng đất, nhằm hỗ trợ chi phí đo đạc tại khu vực chưa có bản đồ địa chính.

Mức phí được tính dựa trên diện tích, vị trí đất và quy mô dự án, đảm bảo phù hợp với khối lượng công việc thực tế.

4.3 Thuế thu nhập cá nhân:

Theo Luật thuế thu nhập cá nhân, mức thuế suất khi chuyển nhượng bất động sản là 2% tính trên giá trị chuyển nhượng hoặc giá cho thuê lại.

Ngoài ra, tùy từng trường hợp cụ thể, người sử dụng đất có thể được xem xét miễn thuế thu nhập cá nhân hoặc không phải nộp lệ phí trước bạ.

5. Thời gian tách sổ đỏ mất bao lâu?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, được sửa đổi bởi khoản 40 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP, thời gian thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến đất đai như sau:

- Đối với việc đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất trong các trường hợp như trúng đấu giá quyền sử dụng đất, giải quyết tranh chấp đất đai, xử lý hợp đồng thế chấp, hoặc chia, tách quyền sử dụng đất của hộ gia đình, vợ chồng, nhóm người sử dụng đất, thời gian xử lý không quá 10 ngày.

- Đối với thủ tục tách thửa, hợp thửa đất và đăng ký đất đai đối với trường hợp Nhà nước giao đất để quản lý, thời gian thực hiện tối đa là 15 ngày.

- Gia hạn sử dụng đất sẽ được xử lý trong vòng 7 ngày.

- Đặc biệt, đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, hoặc các khu vực có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn, thời gian thực hiện thủ tục tách sổ đỏ có thể lên đến 25 ngày.

Như vậy, trong năm 2024, thủ tục tách sổ đỏ sẽ được hoàn tất trong không quá 15 ngày tại các khu vực thuận lợi và không quá 25 ngày đối với các khu vực đặc biệt khó khăn.

+ Xem thêm: Bao nhiêu tuổi được đứng tên sổ đỏ?

6. Những lưu ý khi tách sổ đỏ 

Theo quy định tại Điều 143 và Điều 144 Luật Đất đai năm 2013, khi thực hiện thủ tục tách sổ đỏ, bạn cần chú ý đến những điểm sau:

Đất ở tại nông thôn bao gồm đất dành cho việc xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Thời gian hoàn tất thủ tục tách thửa tại nông thôn không quá 20 ngày kể từ khi nhận hồ sơ hợp lệ (theo điểm đ khoản 2 Điều 61 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).

Tùy thuộc vào quỹ đất và quy hoạch phát triển nông thôn được phê duyệt, UBND cấp tỉnh sẽ quy định hạn mức đất giao cho từng hộ gia đình, cá nhân để làm nhà ở, đồng thời xác định diện tích tối thiểu được phép tách thửa đối với đất ở tại nông thôn, phù hợp với điều kiện và tập quán của từng địa phương.

Đối với đất ở tại đô thị, đây là đất dùng để xây dựng nhà ở và các công trình phục vụ đời sống như vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phải tuân theo quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Đất ở đô thị phải được quy hoạch đồng bộ với đất dành cho công trình công cộng, công trình sự nghiệp và bảo đảm vệ sinh môi trường, cảnh quan đô thị hiện đại.

Do đó, khi thực hiện thủ tục tách sổ đỏ, bạn cần đặc biệt lưu ý đến loại đất và quy hoạch của khu vực nơi đất tọa lạc để đảm bảo tuân thủ đúng các quy định.

Trên đây, chúng tôi đã cung cấp đầy đủ thông tin về thủ tục tách sổ đỏ. Nếu quý khách hàng có nhu cầu tìm hiểu thêm nhiều thông tin khác về dịch vụ pháp lý, đừng quên truy cập ngay VARs Land để nắm bắt những thông tin được cập nhật mới nhất. 

Cẩm nang Bất động sản