Việc hiểu rõ về phân loại nhà ở không chỉ giúp người mua nhận diện đúng loại hình bất động sản mà còn ảnh hưởng đến quyết định đầu tư, xây dựng và thiết kế không gian sống. Đối với nhà cấp 4 - loại hình nhà ở phổ biến tại Việt Nam, việc nắm bắt đặc điểm, ưu nhược điểm giúp chủ nhà có thể tối ưu không gian sống, đảm bảo công năng sử dụng trong khuôn viên giới hạn của loại hình nhà này.

Dưới đây, ProHouzing xin giới thiệu đến bạn bài viết đầy đủ về Nhà cấp 4 là gì? Phân biệt nhà cấp 1, cấp 2, cấp 3, cấp 4 - giải đáp chi tiết các khái niệm và tiêu chuẩn phân loại nhà ở được quan tâm nhiều nhất năm 2025

Tại sao nhà ở được chia thành nhiều cấp khác nhau

Việc phân loại nhà theo các cấp độ trong quá trình xây dựng mang lại lợi ích quan trọng cho công tác quản lý:

• Tạo cơ sở để chính phủ xác định chính xác giá trị và mức thuế cho từng căn nhà.
• Giúp chính quyền địa phương theo dõi hiệu quả chất lượng công trình và thời hạn sử dụng của các căn nhà trong khu vực.
• Thiết lập tiêu chuẩn rõ ràng về chất lượng kết cấu và tuổi thọ công trình, từ đó phân loại nhà thành các cấp khác nhau (cấp 1, 2, 3, 4 và nhà tạm), giúp việc quản lý và định giá được thuận tiện.

Nhà cấp 4 là gì? Đặc điểm nổi bật của nhà cấp 4

Nhà cấp 4 là gì? 

Khái niệm về nhà cấp 4 đã có sự thay đổi theo thời gian, từ quan niệm truyền thống đến định nghĩa hiện đại được quy định bởi pháp luật.

Quan niệm truyền thống:

Nhà cấp 4 truyền thống là công trình có tuổi thọ khoảng 30 năm, với kết cấu chịu lực bằng gỗ hoặc gạch. Đặc điểm của loại nhà này bao gồm tường bao che bằng gạch hoặc hàng rào cây, mái lợp bằng ngói, tấm xi măng tổng hợp, hoặc vật liệu đơn giản như tre, nứa, rơm.

Theo khái niệm ngày nay: 

Theo Nghị định số 209/2004/NĐ-CP, nhà cấp 4 được định nghĩa là công trình xây dựng có hai đặc điểm chính:

• Chiều cao không quá 3 tầng
• Tổng diện tích sử dụng dưới 1.000m2

Tuy nhiên, định nghĩa này đã được cập nhật theo Thông tư số 03/2016/TT-BXD với những tiêu chí chặt chẽ hơn. Theo quy định mới, nhà cấp 4 phải đáp ứng các yêu cầu sau:

• Chỉ có 1 tầng hoặc thấp hơn
• Diện tích sử dụng không vượt quá 1.000m2

Sự thay đổi này phản ánh xu hướng quản lý chặt chẽ hơn trong lĩnh vực xây dựng, đồng thời giúp phân định rõ ràng hơn giữa các loại hình nhà ở. Mặc dù có những điều chỉnh về mặt định nghĩa, nhà cấp 4 vẫn là mô hình nhà ở phổ biến và thiết thực đối với nhiều gia đình Việt Nam, đặc biệt là tại các khu vực nông thôn và vùng ven đô thị.

Định nghĩa mới này không chỉ giúp các cơ quan quản lý thực hiện tốt hơn công tác quy hoạch và cấp phép xây dựng, mà còn giúp người dân có cái nhìn rõ ràng hơn khi lựa chọn và đầu tư xây dựng nhà ở.

+ Xem thêm: Cập nhật 20 mẫu nhà cấp 4 mái bằng hiện đại, tối ưu chi phí

Đặc điểm nổi bật của nhà cấp 4: 

Nhà cấp 4 đã và đang khẳng định vị thế là lựa chọn tối ưu cho nhiều gia đình Việt Nam, đặc biệt là tại khu vực nông thôn. Mặc dù không sở hữu diện tích rộng lớn hay thiết kế cầu kỳ, mô hình nhà ở này vẫn thu hút người dân bởi những giá trị thực tiễn đáng kể.

• Thời gian xây dựng: nhà cấp 4 nổi bật với quy trình xây dựng đơn giản và nhanh chóng. Thời gian hoàn thiện ngắn giúp gia chủ sớm đưa công trình vào sử dụng, đáp ứng nhu cầu an cư cấp thiết.
• Chi phí hợp lý: với nhiều phương án thiết kế linh hoạt, chủ đầu tư có thể lựa chọn mức chi phí phù hợp với điều kiện tài chính. Điều này khiến nhà cấp 4 trở thành giải pháp nhà ở khả thi cho đại đa số các gia đình Việt Nam.
• Kiến trúc: nhà cấp 4 hiện đại đã vượt qua định kiến về tính đơn điệu. Các công trình được thiết kế với đường nét hài hòa, vừa đảm bảo tính thẩm mỹ, vừa tạo nên kết cấu vững chắc. Đặc biệt, sự đa dạng trong phong cách - từ Á Đông truyền thống đến Châu Âu hiện đại, hay sự kết hợp độc đáo giữa các trường phái - đã tạo nên những không gian sống phù hợp với văn hóa và lối sống người Việt.
• Vật liệu xây dựng: mặc dù ưu tiên sử dụng các loại vật liệu phổ thông, nhà cấp 4 vẫn đảm bảo độ bền vững với tuổi thọ công trình có thể vượt quá 30 năm. Điều này chứng minh rằng, sự đơn giản trong thiết kế không đồng nghĩa với việc đánh đổi chất lượng và độ bền của công trình.

Phân biệt nhà cấp 1, cấp 2, cấp 3 và cấp 4

Nhà cấp 1 : 

Nhà cấp 1 là công trình nhà ở được xây dựng kiên cố với kết cấu chính từ bê tông cốt thép. Đặc trưng của loại nhà này là hệ thống tường ngăn được thiết kế hợp lý, phân chia không gian sống một cách khoa học và tiện dụng.

Phần mái có thể được lợp ngói hoặc đúc bê tông cốt thép, đảm bảo khả năng chống thấm và cách nhiệt. Với tiêu chuẩn xây dựng cao cùng đầy đủ tiện nghi hiện đại, nhà cấp 1 đáp ứng toàn diện nhu cầu sinh hoạt của mọi gia đình.

Đặc điểm nhà cấp 1: 

• Kiên cố: Sử dụng vật liệu chính là bê tông cốt thép, đảm bảo độ bền vững cao.
• Thiết kế: Có những bức tường ngăn cách giữa các không gian trong nhà.
• Mái nhà: Lợp ngói hoặc đúc bê tông cốt thép.
• Tiện nghi: Đầy đủ cho sinh hoạt cá nhân và hộ gia đình.
• Diện tích: Tổng diện tích sàn trên 30.000 m2.
• Chiều cao: Giới hạn từ 25 – 50 tầng (từ 75 – 200 m).
• Niên hạn sử dụng: Trên 80 năm.
• Kết cấu chịu lực: Chủ yếu là bê tông cốt thép.

Nhà cấp 2

Ngôi nhà cấp 2 - công trình kiến trúc vững chắc với khung kết cấu bê tông cốt thép làm nền tảng, kết hợp cùng tường gạch tạo nên không gian sống bền vững. Các phòng được phân chia hợp lý bởi vách ngăn bê tông hoặc gạch kiên cố, trong khi phần mái phẳng bê tông hoặc mái ngói uốn lượn tạo nên đường nét thẩm mỹ cho toàn bộ công trình. Sự kết hợp hài hòa giữa bê tông cốt thép và gạch không chỉ đảm bảo độ bền vững theo thời gian mà còn mang đến không gian sống an toàn, hiện đại cho gia chủ.

Đặc điểm ngôi nhà cấp 2:

• Vật liệu xây dựng: Chủ yếu là bê tông cốt thép và gạch.
• Kết cấu: Kiên cố, an toàn, có khả năng chịu lực tốt.
• Diện tích: Tổng diện tích sàn > 10.000 – 30.000 m2 .
• Chiều cao: Giới hạn từ 8 – 24 tầng (>28 – 75 m).
• Mái nhà: Lợp bằng ngói hoặc bê tông.
• Tiện nghi: Đầy đủ tiện nghi sinh hoạt cho gia đình.
• Niên hạn sử dụng: Khoảng 70 năm.
• Chi phí xây dựng: Cao hơn nhà cấp 3, 4 (có thể lên đến hàng tỷ đồng).

Nhà cấp 3

Nhà cấp 3 - kiệt tác kiến trúc nơi gạch và bê tông cốt thép giao hòa trong một thể thống nhất. Bốn bức tường vững chãi được xây dựng từ những viên gạch chắc chắn, tạo nên ranh giới rõ ràng giữa các không gian sống. Mỗi bức tường không chỉ là vách ngăn đơn thuần mà còn là biểu tượng của sự an toàn và riêng tư cho gia đình. Điểm nhấn của công trình là phần mái được chế tác tinh xảo từ ngói truyền thống hoặc tấm lợp Fibrocement hiện đại, vừa bảo vệ ngôi nhà khỏi thiên nhiên khắc nghiệt, vừa tạo nên đường nét thẩm mỹ cho tổng thể kiến trúc.

Đặc điểm loại nhà cấp 3:

• Vật liệu xây dựng: Kết hợp hài hòa giữa gạch và bê tông cốt thép.
• Kết cấu: Kiên cố, an toàn, có khả năng chịu lực tốt.
• Diện tích: Tổng diện tích sàn giới hạn từ 1.000 – 10.000 m2.
• Chiều cao: Giới hạn từ 2 – 7 tầng (> 6 – 28 m).
• Mái nhà: Lợp bằng ngói hoặc Fibroociment.
• Tiện nghi: Đáp ứng nhu cầu sinh hoạt cơ bản cho gia đình.
• Niên hạn sử dụng: Từ 20 – 50 năm.
• Chi phí xây dựng: Thường dao động khoảng 600 triệu đến 1,5 tỷ đồng.

+ Xem thêm: Top 20 mẫu nhà cấp 4 đơn giản, thi công giá rẻ hiện nay

Nhà cấp 4

Nhà cấp 4 - công trình kiến trúc đơn giản nhưng tinh tế - là lựa chọn thông minh cho những ai ưa chuộng sự tiết kiệm và hiệu quả. Được xây dựng chủ yếu từ gỗ hoặc gạch với kết cấu chịu lực vững chắc, loại nhà này có tuổi thọ tối đa khoảng 30 năm.

Với diện tích khiêm tốn không quá 100m², nhà cấp 4 thường được thiết kế một tầng với kiến trúc đơn giản, không cầu kỳ. Các vật liệu sử dụng cho cả kết cấu và nội thất đều là những loại phổ thông, dễ tìm.

Chính nhờ sự đơn giản này, quá trình xây dựng nhà cấp 4 mang lại ba lợi ích đáng kể: tiết kiệm thời gian thi công, giảm công sức lao động, và đặc biệt là tối ưu chi phí đầu tư - yếu tố quan trọng khiến loại hình nhà ở này luôn được ưa chuộng.

+ Xem thêm: 29+ Mẫu nhà cấp 4 hiện đại dẫn đầu xu hướng 2025

Đặc điểm loại nhà cấp 4:

• Kết cấu: Chịu lực bằng gạch, gỗ, có niên hạn sử dụng tối đa 30 năm.
• Tường bao và ngăn cách: Tường bao che và tường ngăn bằng gạch (tường 11 hoặc 22 cm).
• Mái nhà: Lợp ngói hoặc Fibroociment.
• Hoàn thiện: Vật liệu hoàn thiện chất lượng thấp.
• Tiện nghi: Tiện nghi sinh hoạt thấp.
• Diện tích: Tổng diện tích sàn dưới 1.000 m2.
• Chiều cao: 1 tầng (≤ 6 m).
• Chi phí xây dựng thấp: Đây là ưu điểm nổi bật nhất của nhà cấp 4, phù hợp với khả năng tài chính của nhiều gia đình.

Hy vọng rằng bài viết đã giúp bạn hiểu rõ hơn về các loại hình nhà ở và đặc điểm của chúng. Đừng quên theo dõi  ProHouzing để cập nhật thêm nhiều thông tin hữu ích và những kiến thức chuyên sâu về bất động sản khác. Hãy để lại bình luận và chia sẻ bài viết này nếu bạn thấy hữu ích. Cảm ơn bạn đã đọc và hẹn gặp lại ở những bài viết tiếp theo.

Cẩm nang Bất động sản